Funkcionalna zastarelost nepremičnin

Funkcionalna zastarelost pri nepremičninah pomeni, da je nekaj na stavbi ali v njej zastarelo, čeprav lahko še povsem dobro deluje. Pri nepremičninah jo imenujemo tudi tehnična, tehnološka ali notranja zastarelost. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV) ločijo dve obliki funkcionalne zastarelosti: previsoke stroške investicijskega vzdrževanja in previsoke stroške obratovanja. Funkcionalno zastarelost ločimo na ozdravljivo in neozdravljivo, kar vpliva na njeno upoštevanje v vrednosti nepremičnine. Na funkcionalno zastarelost lahko vpliva več dejavnikov, med katerimi so najpomembnejši: neustreznost, nepraktičnost in energijska neustreznost. Funkcionalno zastarevanje je še posebej pomembno, kadar nepremičnino ocenjujemo z oceno nadomestitvene ali reprodukcijske vrednosti nepremičnine. V tem primeru mora ocenjevalec nadomestitvene ali reprodukcijske stroške nepremičnine po scenariju »s funkcionalno pomanjkljivostjo« primerjati z vrednostjo »brez funkcionalne pomanjkljivosti«. Funkcionalna zastarelost v tem primeru predstavlja razliko v vrednosti po obeh scenarijih. Pri ocenjevanju vrednosti, ki temelji na primerljivih prodajah, je ključno, da ocenjevalec vrednosti prepozna funkcionalno zastarelost ocenjevane nepremičnine, ki se izraža kot razlika v stroških oziroma prihodkih ocenjevane nepremičnine v primerjavi s stroški in prihodki primerjanih nepremičnin, in to pri oceni vrednosti ustrezno upošteva.

Dr. Igor Pšunder, Jure Kern, dr. Samo Javornik*

SIR*IUS 3/2023