Določanje netvegane donosnosti pri ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah ob visoki inflaciji

Pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin po na donosu zasnovanem načinu je ena izmed ključnih spremenljivk mera kapitalizacije oz. zahtevana donosnost. Zahtevana donosnost nepremičnin je enaka donosnosti netveganih naložb, povečani za premijo za tveganje. Ocenjevanje netvegane donosnosti ob nadpovprečno visoki inflaciji, ki hkrati pomembno presega donosnost državnih obveznic, je strokovno zahtevno in ni enoznačno. Tako se ocenjevanje vrednosti nepremičnin ob nadpovprečni inflaciji zaradi posebnosti v delovanju nepremičninskih trgov razlikuje od pristopov, ki jih uporabljamo pri ocenjevanju vrednosti podjetij in drugega premoženja. Inflacija pomembno vpliva na gibanje vrednosti nepremičnin in mer kapitalizacije. Ta vpliv je odvisen od rasti najemnin, rasti BDP-ja in zaposlenosti, lokacije nepremičnine, tipa nepremičnine, ponudbe in povpraševanja ter donosnosti nepremičnin. Poznamo obdobja zviševanja in zniževanja mer kapitalizacije. Uporaba klasično ocenjene netvegane donosnosti bi ob nadpovprečno visoki inflaciji, ki hkrati pomembno presega donosnost državnih obveznic, pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin povzročila izkrivljene in ekonomsko nelogične rezultate, ki bi močno odstopali od dejanskih razmer na nepremičninskem trgu. Eden izmed možnih načinov ocenjevanja netvegane donosnosti ob povišani inflaciji je, da se namesto upoštevanja trenutne dejanske inflacije za deflacioniranje nominalne netvegane donosnosti upošteva dolgoročna ciljna stopnja inflacije Evropske centralne banke, ki je 2-odstotna.

Dr. Igor Pšunder, Mojca Janko, mag. Karin Lušnic, Jure Kern, Jernej Šturm, dr. Samo Javornik*

SIR*IUS 3/2023