Ocenjevanje vrednosti za namen razlastitve in pribitek za voljnost

Določanje pravične odškodnine pri razlastitvi je kompleksen strokovni izziv, saj odškodnina presega zgolj tržno vrednost razlaščenih nepremičnin. V članku analiziramo, kako ključne mednarodne organizacije (IVSC, TEGOVA, RICS, ASA) določajo strokovne podlage in metodologijo za oceno vrednosti nepremičnin v okviru ocene vrednosti odškodnine v postopkih razlastitve. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV 104, 105) zahtevajo določitev tržne vrednosti (angl. market value) in uporabe premise najgospodarnejše uporabe kot osnove, pri zakonsko določenih zahtevanih dodatkih (npr. solatium) pa vključitev posebnih predpostavk. TEGOVA (EVS 2) to potrjuje in zahteva prilagoditev nacionalni zakonodaji. RICS (Red Book Global Standards) se neposredno ukvarjajo z elementom prisile: Anglija zakonsko določa Dodatek za obvezni nakup (uplift/solatium), ki je zakonsko določen stalni odstotek tržne vrednosti (od 7,5 % do 10 %) in ga ocenjevalec vrednosti ne ocenjuje, ampak zgolj izračuna, s čimer se zagotavlja pravna varnost in doslednost nadomestila za nelagodje, saj ni prepuščen subjektivni presoji ocenjevalca. V nasprotju s tem v ameriškem sistemu izhajajo iz dosledne uporabe t. i. pravične tržne vrednosti (angl. fair market value), ki ne vključuje pribitkov za voljnost (solatium). Slovenski sistem določanja pravične odškodnine (ZUreP-3) se opira na tržno vrednost in dodatno vključitev vseh premoženjskih škod. Sistemi ocenjevanja in zahtevane strokovne podlage ocenjevanja so v postopkih razlastitve po državah zelo podobne. Vse temeljijo na tržni vrednosti in premisi najgospodarnejše uporabe ter iz pravične odškodnine pri razlastitvi (z izjemo omenjene Anglije) izključujejo nepremoženjsko škodo.

Dr. Samo Javornik

SIR*IUS 4/2026