Vpliv vrzeli med ponudbo in povpraševanjem ter gentrifikacije in turistifikacije na preudarno vrednost nepremičnin
Novela Uredbe CRR 3 in Slovenski poslovnofinančni standard 9 (SPS 9) sta uvedla preudarno konservativna merila ocenjevanja vrednosti nepremičnin za zavarovano posojanje. Preudarna vrednost ne sme vključevati pričakovanj o zvišanju cen in mora upoštevati, ali je trenutna tržna cena vzdržna v času trajanja kredita. Metodologija ocenjevanja preudarne vrednosti temelji na tržni vrednosti kot osnovi za prilagoditev. Pooblaščeni ocenjevalci vrednosti morajo pri oceni preudarne vrednosti analizirati in upoštevati vplivne dejavnike za dolgoročno vzdržno raven cen, med katerimi so tudi morebitna strukturna vrzel med ponudbo in povpraševanjem ter turistifikacija in gentrifikacija na območju, kjer je ocenjevana nepremičnina. V Sloveniji obstaja dolgoročni strukturni primanjkljaj ponudbe stanovanjskih nepremičnin, ki pa ni enak v vseh regijah. Analize (npr. IER, 2022) kažejo na največji in kritičen primanjkljaj v Osrednjeslovenski (Ljubljana) in Obalno-kraški regiji. Ocenjevalec mora proučiti in upoštevati tudi morebiten vpliv različnih dejavnikov (npr. vrzel med ponudbo in povpraševanjem, gentrifikacija in turistifikacija ipd.) na dolgoročno vzdržno raven vrednosti ocenjevane nepremičnine. Turistifikacija (množična pretvorba stanovanj v turistične enote) ustvarja investicijsko premijo, kar kratkoročno zvišuje tržno vrednost nepremičnin na lokalnem trgu, hkrati pa povečuje tveganje regulativnega posega na lokalni trg nepremičnin, kar lahko vodi v znižanje tržnih vrednosti nepremičnin med trajanjem kredita. Gentrifikacija (pritok bogatejših prebivalcev) pa zvišuje dolgoročno vzdržno vrednost s trajno izboljšavo soseske. Pooblaščeni ocenjevalci vrednosti morajo morebitne vplivne dejavnike na preudarno vrednost, specifike in odstopanja, povezana z ocenjevano nepremičnino ali njeno mikrolokacijo, skrbno proučiti, kvantificirati, strokovno utemeljiti, podpreti s podatki, jih vključiti v oceno preudarne vrednosti ter v poročilu o oceni vrednosti dosledno razkriti.
dr. Samo Javornik
SIR*IUS 5/2026
